Persconferentie 17 december 2022 ’t Oud Postje – Meulestede
Maandag begint de warmste week. Een week in het teken van het gevecht tegen kansarmoede. Eén van de effectiefste manieren om kansarmoede te bestrijden is het voorzien in sociale huurwoningen. Schrijnend dat op zo’n moment, 72 appartementen van de sociale huurmarkt verdwijnen en geprivatiseerd worden, weg van een betaalbare woningmarkt. De fusie van de sociale huisvestingsmarkt toont zo zijn lelijkste gezicht. Wat zich voordoet, ondanks de regelgeving (of juist door de gaten erin) kan zich in heel Vlaanderen voordoen.
Een West Vlaamse projectontwikkelaar kon eind mei 2022 72 sociale huurappartementen kopen van sociale huisvestingsmaatschappij ‘Volkshaard’. Na een ‘renovatie’ worden deze aan het 3-voudige van de aankoopprijs te koop aangeboden. Het Gentse middenveld voerde afgelopen maanden actie om aandacht en inzet te vragen ten behoeve van de wooncrisis die zich manifesteert en intensiever wordt. De teller van het aantal dak- en thuislozen schiet verder de hoogte in en bereikte in 2021 net geen 2000. Het aantal huishoudens dat wacht op een sociale woning, is begin 2022 in Gent gestegen naar 15 700 eenheden. De wachttijd voor een sociale woning loopt voor grote gezinnen gemakkelijk op tot 10 jaar en heel wat rechthebbenden komen nooit aan bod.
Een West Vlaamse projectontwikkelaar kon eind mei 2022 72 sociale huurappartementen kopen van sociale huisvestingsmaatschappij ‘Volkshaard’. Na een ‘renovatie’ worden deze aan het 3-voudige van de aankoopprijs te koop aangeboden.
Op een moment dat de stad met zo’n cijfers geconfronteerd wordt, waar sociale diensten overuren draaien om woonoplossingen voor hun cliënten te zoeken, betekent deze winstmaximalisatie van een projectontwikkelaar een regelrechte kaakslag voor elke sociale organisatie, kandidaat sociale huurder, dak- en thuisloze.
Waarover gaat het?
Waarover gaat het? Het betreft twee appartementsgebouwen, Karveel en Klipper, gelegen in de Marseillestraat in de wijk Muide-Meulestede, goed voor telkens 36 woningen. Beide gebouwen werden in 2021 aanbesteed voor renovatie door Volkshaard. Wegens oplopende kosten en/of onvoldoende financiering, besliste Volkshaard om tot verkoop over te gaan. Dit had deels te maken met strengere oppervlaktenormering. Begin 2022 verhoogde Vlaams minister van Wonen Diependaele de renovatiefinanciering nog met 15 %. Een alternatief: sloop en vervangingsbouw (courante praktijk in de sector) werd niet onderzocht door Volkshaard. Beide gebouwen werden te koop aangeboden en – onder gesloten omslag, eind maart 22 – verkocht aan bouwbedrijf Pieter Blomme/Thuyn Invest, gemiddeld ca 77 000 €/entiteit (akte verleden 30 mei).
De Stad probeerde deze verkoop te verhinderen, o.a. door een melding te doen bij de dienst Toezicht van Wonen Vlaanderen. Die interpreteerde dat er geen inbreuken werden gepleegd op de regelgeving sociaal wonen. Ondertussen voerde de nieuwe eigenaar niet vergunningsplichtige renovatiewerken uit in het gebouw Karveel. Hij creëerde er modelappartementen die voor individuele verkoop werden aangeboden op immowebsites, met volgende vraagprijzen:
- 190 000 € voor een 1 – slaapkamerentiteit (zo zijn er 24)
- 245 000 € voor een 2- slaapkamerentiteit (zo zijn er 32)
- 275 000 € voor een 3 slaapkamerentiteit (zo zijn er 16)
Gemiddeld komt dit neer op 233 000 € per entiteit, 3 x aankoopprijs van ongeveer drie maanden voordien! Nochtans stelt het BPA dat de zone bestemd is voor sociale woningbouw. Stad Gent ziet de verkoop als private woningen strijdig met de bepalingen van het BPA. Er wordt gewag gemaakt van een bouwmisdrijf en er is een PV overgemaakt aan het parket. Als private eigenaars ooit vergunningsplichtige werken willen uitvoeren kunnen ze geen kant meer op met deze woning, want die zullen geweigerd worden, gezien het geldende BPA.
Winnaars en verliezers
Een wrang gebeuren. Hoe kan dit? Wie wordt hier beter van? En wie dreigt de dupe te worden van deze transacties. Bij de winnaars: SHM Volkshaard. Zij wil niet instappen in de eengemaakte Gentse woonmaatschappij en dus zal ze haar patrimonium in Gent (ongeveer 3300 woningen) overdragen via verkoop aan de Gentse woonmaatschappij. Dit wordt nog verder onderzocht en onderhandeld. Maar alvast in dit dossier, zijn 72 appartementen te gelde gemaakt (2.770.000 € per gebouw, samen 5 540 000 €). De andere winnaar: bouwbedrijf Pieter Blomme/Thuyn Invest. Mits bescheiden renovaties komt een doorverkoop in het vooruitzicht van 16 800 000 € (alle panden samen). Geschatte meerwaarde: tussen de 7 à 10 miljoen €.
Wie verliest? De vele kandidaat sociale huurders op de wachtlijst. Dak en thuislozen in Gent op zoek naar een geschikte en betaalbare woning. Vlaanderen en Gent, die 72 sociale huurwoningen verliezen. Misschien evengoed: de individuele koper, die eigenaar wordt van een ‘niet correct bestemd pand’ en geen kans maakt om vergunningsplichtige werken uit te voeren in de toekomst.
Wie verliest? De vele kandidaat sociale huurders op de wachtlijst. Dak en thuislozen in Gent op zoek naar een geschikte en betaalbare woning. Vlaanderen en Gent, die 72 sociale huurwoningen verliezen.
Stop deze lucratieve vastgoedhandel van publieke goederen
Hoe kan dit in hemelsnaam, in alle openheid en transparantie gebeuren, terwijl iedereen er staat op te kijken? Schiet de reglementering tekort? Is het geen regelrechte schande? Sociale woningen, gerealiseerd met staatssteun, nu aan het drievoudige van de prijs doorverkopen! Ondanks het moratorium op de verkoop van sociale woningen. We willen toch niet dat de sociale huurmarkt slinkt, dat dagelijks nog meer wachtenden in de kou blijven staan, dat staatsteun winst oplevert? Justitie, regelgevers en regeluitvoerders, stop dit!
Oplossingen
Vlaanderen? Waarom slaagt de Vlaamse Minister van Wonen er niet in ruim 400 miljoen € budget voor sociale woningen uit te geven, terwijl een deel van dat patrimonium te grabbel gegooid wordt aan een op winst gedreven privémarkt die op deze manier meehelpt aan het minder betaalbaar maken van onze woningmarkt.
Indien er sociaal woonpatrimonium aangeboden wordt aan een andere woonmaatschappij, dan moet die laatste altijd in staat zijn om dit patrimonium aan te kopen. Meer en meer maatschappijen verkopen vandaag patrimonium om een negatieve cashflow aan te zuiveren (te lage huurinkomsten wegens een kwetsbaar publiek). Die maatschappijen verdienen extra Vlaamse financiering voor de overname van patrimonium. Bovendien pleiten we voor een volledige stop op de verkoop van niet-verhuurbare woningen.
Stad Gent? Het sociaal middenveld steunt de zoektocht van de Stad Gent om deze verkoop tegen te gaan. We sporen de Stad Gent aan actief stappen te zetten om het eigen beleid te stutten en ten volle te verdedigen. Zo kan ze de gemeenteraad oproepen om het huidige BPA ondubbelzinnig te bekrachtigen. En in eenzelfde beweging alle zones voor sociaal wonen te herbevestigen.
Tenslotte: het sociaal woonmiddenveld van Gent (o.a. Pandschap, Nestinvest, CLT, Domus Mundi, Wooncoop) is bereid mee te zoeken naar oplossingen voor deze patsituatie. Via aankoop aan dezelfde voorwaarden zijn zij wél in staat tot renovatie en blijvende sociale woningbestemming.
Ondertekenaars van de tekst
SAAMO Gent vzw, Frank Vandepitte
Woonzaak, Hugo Beersmans (vertegenwoordigt 50 organisaties)
Vlaams HuurdersPlatform, Joy Verstichele
Recht op betaalbaar Wonen – Geen Kind op Straat (platform, vertegenwoordigt 40 Gentse organisaties)
Te Duur, Johan De Troyer
Samenhuizen vzw, Trui Maes
Labland vzw, Jan Van Loo
Woongift vzw, Pascal Debruyne
Erik Kellens, sociale huurder en lid van Gentse Woonraad
Werkgroep Vluchtelingen Gent, Carla Ronkes
Collectif Immobilier d’Economie Sociale (afgekort CimES) vzw, Laurent Maes
Stappen vzw, Filip Vercauteren
Nestinvest, Filip Vercauteren
SIVI vzw, Ann Vanhoof
Zuidpoort vzw, Esther Vandenbroucke
Thope vzw, Luc Vlerick
CAW Oost-Vlaanderen, Geert Hillaert
Pandschap, Bert Van Den Broele
Domus Mundi, Koen Claes
Gents Solidariteitsfonds, Kathleen Torfs
Wijkbewoners Moscou-Vogelhoek/Arsenaalsite, Magda Baeck
ABVV Oost-Vlaanderen, Katrien Neyt
Alexis Versele, lector KU Leuven, campus Gent
Wooncoop – Karel Lootens
Erigent, Hilde Van Haecke
Een Hart voor Vluchtelingen Gent vzw, Evelyne Huughe
Sociaal 9050 vzw, Margit Sargobardi
Rode Lotus vzw, Christine Devreker
Hand in Hand, Chris Bens
CLT Gent vzw, Bert Vandepitte
OBRA|BAKEN, Harriët Ten Kate
Huurdersbond Oost-Vlaanderen, Katty Van Belleghem
KRAS vzw, Karleen de Rijcke
Mobiel Team Kompas, Lotte Lammertyn
Labo vzw, Matilde De Cooman
Orbit vzw, Julien Aernoudt
OCUP vzw, Biniam Faelens
